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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：13880 萬 (含車位價)
參考單價：45.71 萬/坪
地址：台南市仁德區勝利路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：303.66 坪 (不含車位面積)
主建物面積：303.66 坪
土地面積：407.96 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：12 年
法定用途：廠房
形式/類型：廠房/ 廠辦
車位：獨立車庫
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：仁德國小、德南國小
鄰近公園：義林公園
生活機能：黃昏市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間規劃完善：總坪數達 303.66 坪，擁有 4 房 2 廳 4 衛，兼具居住與辦公功能，適合家族式企業或自住兼工作室。 2. 屋況與設施新穎：屋齡僅 12 年，維護狀況佳，且配備貨梯與獨立車庫，便利大型物品運輸與停車。 3. 地段優勢：位於台南仁德區勝利路，鄰近多所學校與公園，生活機能成熟，並享有黃昏市場便利。 4. 土地特色：大地坪設計且面寬深度合理，臨接大路（大米路），視野與交通動線較佳。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：總價近 1 億 4000 萬元，對一般購屋者而言資金壓力較大，且廠辦物件貸款成數與利率通常低於住宅。 2. 產權用途限制：登記用途為「廠房」，可能受限於住戶證明申請或居住人數規定，不完全等同純住宅。 3. 價格敏感度：參考單價 45.71 萬/坪在該區域屬高標價格，未來轉售增值空間需視產業發展而定。 4. 樓層資訊模糊：標註「整棟 / 2 樓」，需確認是否包含地下層或閣樓，以免誤判實際使用面積。
機會 (Opportunities)	1. 產業外溢效應：仁德鄰近高科技園區，廠辦需求穩定，適合科技業擴充或創業者囤置資產。 2. 自用節省成本：對於需要大量空間的專業人士，此類物件可省去額外辦公室租金與居家通勤時間。 3. 稀有釋出：特殊案件且為整棟產權，市場流通性較低，持有者可掌握稀缺資源。
威脅 (Threats)	1. 法規變數風險：政府對於工廠登記與土地使用分區政策調整頻繁，未來若有稽查可能影響使用彈性。 2. 市場流動性較差：相比一般住宅，廠辦轉手週期較長，遇到景氣下行時資金回籠速度較慢。 3. 環境因素：位於工業區或產經道路旁，長期居住需注意噪音、車流量及貨運相關潛在干擾。

物件評論

這件物件屬於「廠辦住宅合一」的特殊資產，總價約一億三千八百八十萬元，適合資金充足且同時有辦公與居家需求的創業者或中小企業主。

從買房者角度來看，若您計畫長期持有並自用作為家族事業基地，此物件值得列入考量。其優勢在於屋況新穎、空間寬敞且具備完善的運輸設施（貨梯、車庫），能顯著提升工作效率與生活品質。然而，若您的購屋目的單純為投資增值或未來打算短時間轉手，則需格外審慎，因為廠辦物業的貸款條件較嚴格且流通性不如一般住宅。建議您在簽約前務必確認土地編定使用的最新法規，並進行詳細的環境調查，以確保符合您未來的發展規劃。